中国企业在美国开发房地产

2013/04/16

根据英国市场调查公司Dealogic的数据,中国企业或个人在海外房地产交易规模从2011年的5.47亿美元猛增至2012年的18.6亿美元。今年比较突出的一个变化是,美国房地产业的中国投资者正在从个人购房向房地产开发商转变。中国房地产开发商已经开始紧锣密鼓地在美国市场布局,其中在纽交所上市的鑫苑置业旗下的美国公司成功地抢占了纽约住宅项目的开发权,引起彭博社、《华尔街日报》等众多媒体关注。据资料显示,该公司已在纽约布鲁克林区威廉斯堡以5420万美元竞得8547平方米土地,是中国房地产开发商第一次独立在美国开发一个重要的住宅项目。从出境旅游到奢侈品消费,中国在消费排行榜的位置备受海外商家关注。根据全美房地产经纪人协会发布的报告,2011年3月至2012年3月,海外投资者在美国购房金额总计820亿美元,来自中国买家的投资超过90亿美元,较2010年上涨了89%,来自中国的买家已跻身为美国房地产的第二大投资群体。

 

欧阳默先生是纽约Rockwood的董事长,协助网易、百度、阿里巴巴、鑫苑置业等完成了多笔在美融资业务,并且是鑫苑此次在纽约威廉斯堡开发项目的商业顾问。他在接受本报记者采访时说,美国的住宅项目是下一个投资热点,尤其是在华人聚集区或拥有优质学区的旧金山、纽约、洛杉矶等地,如果有40%以上出售给中国买家,项目就算成功了,而做到这一点并不困难。由中国房地产商开发的住宅,如果在住房规划及环境设计上更符合中国人的使用习惯,并完善中式餐饮、休闲或购物等周边设施,对当地华人存在一定的吸引力。

 

在鑫苑竞标成功后,项目附近土地价格不断攀升,不少美国公司也开始在周围宣布开启新项目。欧阳默先生表示,中国地产投资美国,不仅要采用“中国模式”,也要采用“美国模式”,并且需要平衡两种模式。中国在美国房地产界拥有巨大机遇,目前美国房价仍处于较低时期,中国拥有20年的房地产开发经验,立足这个市场的关键在于寻找拥有经验和理解中国文化的美国团队。

 

欧阳默说,对于房地产行业来说,如何以较低的价格拿到一块好的地皮,同时获得税收减免等优惠,需要顾及各层面的合作关系。在商界成功没有标准化模式,但又有许多“本地化”模式可循。每个买家都希望拿到“尚未在市面上公开出售”的好交易,但事实上,许多单枪匹马进入美国市场的中国投资者拿到的都是美国公司“挑剩下”的项目,所以与当地商业团队建立合作关系十分必要。

资本运作是中国房地产企业进入外国市场的重要环节,欧阳默称之为“华尔街风格的金融工程”。他说,中国企业需要学习利用债务融资等融资策略将利润最大化,这不仅可以增加在美国的收益,还可以将经验带回中国和全球其他资本市场。“接受法律监督和全面法律保护至关重要。”欧阳默说,中国企业“走出去”的每一步都要与当地的法律法规、商业习惯和文化相契合,这样才能走得更稳、更远

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中国之友搭建中西方沟通桥

2013-05-08 13:21:48 

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把握中国和北美时机,欧阳默先生立足商业顶端

纽约、北京,2013年3月,作为一名多元文化背景的理想主义商人,欧阳默先生(Omer Ozden)拥有多年的中西方从商经验,使他无论身处北京董事会议室,还是纽约曼哈顿都能怡然自得。在过去的17年里,欧阳默先生的大部分时间是往返于北美和中国之间——在北京管理私人股权投资、在中关村创业、在台北学习普通话,并在香港帮助企业上市后回到西方,周旋于利润丰厚的交易中。欧阳先生特有的跨文化经商经历和专业知识,不仅给他的事业带来了良机,还使他站在了中西方跨国交易的顶端。

目前欧阳先生仍在中国进行投资活动。此外,他还拥有北京和纽约多家企业的股份。他是北京首创私募基金的的执行董事。该私募基金隶属北京首创股份集团,亦是中国领先的房地产、基础设施和经济服务公司之一。2011年,欧阳默牵线搭桥,为北京首创与摩根大通(JPMorgan)旗下的私募股权建立了合作关系,共同致力于在中国与西方之间的海外并购项目。

2012年末,中国住宅房产开发商鑫苑置业宣布购买纽约热门区域威廉斯堡的一块住宅用地。欧阳默先生正是此交易的幕后操作人。此次交易被诸多美国主流媒体报道,并被视为中国大陆地产商首次成功进入美国房产开发市场,并独立在美主要城市的热门区域开发的重要住宅项目。

在欧阳默看来,这笔史无前例的交易标志着中国企业投资海外房地产市场方式上的巨大转变。“许多中国房地产公司对在美国投资很感兴趣,”他说。“然而由于缺乏当地的社会关系,使中国投资方无法获知最有价值的机会和内部信息,更无法以优越的价格获得热门区域内的土地。一般来说,中国地产商从房地产经纪人那里只能看到已经被美国投资者摒弃的交易。如同在中国,局内人有自己的社交圈,在北美,我们也有我们的社交圈。”

这项先锋交易成功的关键在于中国资本的融合、杰出中国企业家投资海外的决策以及欧阳先生多年建立起来的纽约地产界的人际圈和执行中西交易的能力。欧阳先生解释道:“交易的关键在于鑫苑置业董事长张勇先生和XIN的CEO崔勇先生的深谋远虑和大胆决策,这种强大的领导力也推进着纽约团队的行动。“ 欧阳先生通过他的本土关系,掌握市场第一手信息,从而成功收购该土地。他对美国法律法规的熟知使得此次交易不仅价格划算,还获得了当地政府减免税优惠,同时绕过了许多其他中国投资者在投资过程中遇到的种种障碍。

此外,欧阳默利用其金融背景用美国债券融资为其进行收购,并只用一半的价格。“以低价购入优质顶尖的土地是非常难得的。在美国,我们常说收购地皮是获得利润的最佳途径之一。之后的另一难点就是如何进入融资流程以及房地产项目的金融工程。欧阳默认为,对中国房产开发商来说,多年的经验使他们在开发项目本身已驾轻就熟,而下一阶段的任务是熟知有效的金融工程,以便面向全球,赚取更多利润。纽约作为世界金融中心,其复杂和完善的金融体系面向全球各行各业,并以高昂的利润著称,必是中国地产商在地产和金融相结合的过程中学习的最佳选择

20世纪90年代,在即将完成美国博士学位期间,欧阳先生在中关村创立了两家公司,与许多当时还默默无闻的互联网行业企业家共事。一家公司是有诸多中西方投资者的企业孵化公司, 另一家是与新东方合作的咨询企业, 那时正值新东方的建立初期。随后欧阳先生投身于更大的技术交易中,21世纪初期他参与了一些日后影响了中国互联网市场的重要开创性交易,如风险资本的融资和网易、百度和阿里巴巴等公司的首次公开募股。“1996年,在中关村发展的早期,当我第一次与俞敏洪和徐小平共事时, 我们的办公室前面还有一条土路。而现在,在中关村的中心,新东方已拥有了自己的摩天大楼。21世纪初期,在我参与技术交易时,中国互联网市场还很小;但通过西方的风险资本为中国最具活力的企业家注资,许多大公司孕育而生。如今, 中国是世界上最大的互联网市场。正如目前很多中国投资者意欲在西方投资,我早年的选择让我正好在恰当时间出现在恰当的位置上,而上帝总是把最好的赚钱时机留给有先知先觉的人。” 欧阳先生评论说。

西方投资者在20世纪末21世纪初进行的开创性投资,为其带来了丰厚的回报,也建立了中西方资本流通的网络。 然而如今,伴随中国连续20年里10%的年均经济增长, 当年一部分欧阳先生帮助在中国建立的资本回流到美国和其他西方主要市场。由于欧阳先生的敏锐的商业洞察力和横跨太平洋两岸的社会关系, 在将资本流向西方的交易中,他也成为天生的谈判家。

关于资本从中流向西的趋势, 欧阳先生指出:“过去17年里,我将数以亿计的美元从西方带到中国。许多北京的朋友联系我,或将我的联系方式转给别人,因为他们希望增加在美国或其他地方的投资。由于近期美国和欧洲经济衰退,为精明的投资者提供了很多交易的机会,”他说。“目前的情形就像在二战后,当其他国家都处在疲弱状态时,美国通过在别国土地大胆的飞跃确立了它在世界的主导地位,我觉得中国在接下来的十年里也可放手一博,“ 欧阳先生说。“然而,如果不利用本地经验和专家,这条路不会走太远。有些中国投资者错误的雇佣一些旧识,比如以前的同学,碰巧会说英语,或在北美生活了几年,就被视为海外房地产专家。20世纪末21世纪初,我的中国朋友给我最好的平台和最专业的本土经验,让我在中国的国际化发展中获得利润,中国现在也需要了解海外市场的专业的外国朋友来帮助优秀的,有远见的中国企业走出国门。在家靠父母,出门靠朋友。” 欧阳先生说。

除了鑫苑置业的交易以外, 欧阳默正与其他中国投资者一起寻找优质的房地产交易,并通过美国石木地产(http://www.rockwoodproperty.com/), 伺机进入北美市场。“中国公司希望我能提供一些行业内部消息,我能帮助他们进入在其他地方无法获知的各种类型的优质项目,从酒店、度假村到商业大厦和高端住宅,甚至是美国本地融资。他们希望与我合作,因为我是行动派。很多人谈论中美房地产开发,但鲜少有人做到。而最成功的投资者都明白一个道理,浪费时间就是浪费金钱。对于正确的投资者来说, 目前纽约、迈阿密、洛杉矶和多伦多等城市均有巨大潜力。美国刚刚经历了房地产市场最冷的冬天,如今市场刚开始回暖。中国大胆的投资者将会抓住这次机会。”

2012年,中国买家是在美购房的第二大外国买家群体,证明了中国买家对美国住宅市场的巨大购买力。截止2012年3月,中国买家在12个月内累计购买金额为90亿美元。预计这一数字将在2013年增长30%。“在美投资房地产的热潮起源于老百姓。随着此次鑫苑置业在纽约交易的完成,主力投资者将会转向机构开发商。而对中国开发商来说的利好消息是这些来自中国的个人投资者,将成为其主要消费群体。对精明的中国开发商来说,这些开创性的交易蕴含巨大商机,绝对有利可图。” 欧阳默说道。

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主要人物介

欧阳默先生 (Mr.Omer Ozden)

在引导外国资本进入中国房地产、能源、技术等市场领域和将中国资本投资到国外的相应领域方面,欧阳默先生(Omer Ozden)可谓是驾轻就熟。除鑫苑置业的购地项目以外,目前欧阳默先生在中国还与两家公司有合作关系,一家是与北京首创集团合作投资的私募基金,另一家则是与摩根大通 旗下的私募股权投资机构One Equity Partners的合作投资项目。

欧阳默先生曾是世界上最大律师事务所之一的贝克麦肯斯的合作人。多年来他一直致力于开拓性项目,包括将美国知名房地产投资基金山姆•泽尔(SamZell)的Equity International国际顶级房地产投资者引入中国,并为以网易和百度为代表的中国知名科技公司的风险投资和IPO事宜提供专业咨询。同时,他还促进中国资本在国际房地产市场的投资。

毕业于1990年代,有着十七年中国商界经验的欧阳默先生曾在北京中关村高科技园区创立了两家公司:一家是与新东方合作创办的商业法律咨询公司,另一家则是中外合资的技术孵化发展公司。

欧阳默先生拥有多伦多大学商业学士学位,主修金融。他还获得温莎大学的法学学士和底特律密歇根大学的法学博士学位。此外,上世纪九十年代初,他还在国立台湾师范大学学习了普通话。

(本文来源:网易房产 )